上海二手房购房税费比较

2011年国务院公布实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》（中华人民共和国国务院令第590号）以来，上海市人民政府响应该条例公布实施了《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（上海市人民政府令第71号）和《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》（沪府发〔2011〕75号），上海市规划与国土资源管理局又跟进印发了“关于贯彻实施《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》的若干意见”（沪规土资法〔2011〕1096号）和《上海市征地房屋补偿争议协调和处理试行办法》（沪规土资征〔2012〕819号）。

日前，金山区人民政府响应前述上海市相关规定成立了“金山区征地和房屋征收补偿事务中心”，又向区内各镇人民政府、街道办事处、金山工业区管委会、区政府各委办局印发了新版2012年《金山区征收集体土地房屋补偿暂行标准》和《金山区征收集体土地居住房屋安置房供应指导意见》。

上述《指导意见》规定其中二类区域枫泾镇多层安置房供应平均价格为人民币2100～2300元/平方米建筑面积；小高层安置房每平方米建筑面积的供应平均价格在同区域多层安置房供应平均价格基础上增加450元。

房地产权利人可委托他人代为处理出售名下房地产相关的一切事务，委托书经公证后，权利人无需出席期间的任何场合。而境外机构和个人购买境内房地产，相关合同须经公证方可生效。因此，境内的公证处在这两项房地产交易相关的环节，都有着不可或缺的作用、也应当承担重要的审核责任。

上海统计年鉴2010年数据：

• 民事公证类委托书公证，2009年较2008年暴增88.35%，而2008年较2000年的年化平均增长只有28.1%，此异常的88.35%年增长，与2008年10月开始的信贷超常宽松政策应有直接的相关性；
• 涉外公证类文本相符公证，部分用于公证境外机构或个人购买境内房地产的相关合同公证，2009年较2008年暴增71.87%，而2008年较2000年的年化平均增长只有5.65%，此异常的71.87%巨量年增长在国际金融危机严重的2009年发生在国际金融正在不健全中发展的国内一线城市上海，传递的信息与彼时国内宽松的相关信贷政策无法割裂联系。目前尚无2010年的完整统计数据，但2010年11月15日国家外汇管理局与住建部联合发文《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》强化执行2006年开始的对外限购房地产政策，在时间上印证了境外资金入境购买房地产的增幅在2010年、2009年必定非常大、已触发国家层面的监管警报；
• 涉外公证类婚姻状况公证，2009年保持件数稳定，较2008年实现负增长，与此同时，上海市涉外婚姻件数近十年常年保持稳定、小幅增减，而上海市常住外国人数近两年未出现明显增长、甚至大多数国家来华外国人有明显的离境非常住变化，这说明近两年暴增的境外购买境内房地产，与涉外婚姻无关，是境外机构的投资行为，当然归因于彼时宽松的相关信贷政策。
• 存量房交易状况，2009年上海市存量商品住宅（二手房）成交面积较2008年暴增1倍多，并一举超过上一轮稳步上涨末期2004年。从2004年开始的宏观调控之后，数据上显现出交易量的暴增或暴跌，这在整体经济和个人收入都稳步增长的大背景下，已经非常不正常。与存量房对应的一手新房销售数据近两年也有明显飞跃。

境外机构和个人购买境内房地产，在限购一套的政策影响下固然将恢复稳定甚至减少，但境内个人持业主委托书经公证，可以不经过户转移登记房地产权利，即可收全款现金将低位炒入的房屋转手再卖出，赚取不小的差价。

这类公证漏洞，应从严从快弥补，具体措施可审核限定受托人必须为业主权利人之间、或权利人的近亲属及单位证明的负责同事，这样可杜绝利用公证委托书炒房的动机和现象。

缺失了对公证法规的调整与监管，必然副作用于房价控制目标的贯彻与实施，房价控制的效果不会好到哪里去。

最近中国境内出现一个宏观经济中调控房地产市场的新词，“房价控制目标”，因为十几亿农民几乎没听说过“税收控制目标”、“油价控制目标”、“物价控制目标”、“地价控制目标”，所以横空出世的“房价控制目标”非常新颖，吸引眼球之余，空洞的概念和模凌两可的表述却被同样十几亿农民寄予了不适当的房价下跌的厚望。

与房价有关的重要经济及价格数据有如下几种：地价、收入、市场供求量或比值。

我们试着在此各地政府解读和实施调控政策出台“房价控制目标”都在为难的关键时刻，粗略地来分解这几种数据，量体裁衣，与自己的购房能力及周围的房地产市场环境比一比。

常见地产数据：

• 地价：截至2010年12月，长三角上海远郊及江浙二三线地级市县政府成交住宅用地出让价最少在240万～250万元人民币/亩，除以每亩666.67平米，很容易得出容积率设为1.0的住房楼板价=每平米住宅用地出让基准地价=2400000/666.67=3600元/平米，而同期长三角平均住宅地价为7334元/平米；占比：早在2010年初统计2009年长三角主要城市地价时，上海市住宅房价中地价占比已高达47.36%，得益于宏观调控、特别是房地产用地市场调控，该占比正在稳步攀升中；
• 建安：截至2011年3月，沿海一二三线城市商品住房大致的建安成本：高层2500元/平米（可联系佳田苑开发商及承建商确认）、多层2000元/平米、低层包括别墅1800元/平米；
• 税费：占一手房价的30~40%，参考房地产专业人士任志强先生给出的清单。

1、买同一房源多问几家中介就能谈到最低价？

2、卖同一房源多挂几家中介就能以最高价卖出？

3、独家委托的房源不能谈太多价就认为中介有问题？

4、看不到中意的房子就认为好房被中介藏起来了？

以上是常见的二手房买卖中选房谈判存在的误区。更多上海二手房交易，请参考：缘丞房产网站 > 常见问题

时常有勤快的看房客户揣着一处中介店内看过的中意房源，到同一地域内其他中介处要求他们去和同一房源的同一业主就成交做谈判，美其名曰“谁帮我谈得最低、我买房的业务就委托给谁”。

业主不断跳价，是这类客户造成的结果，通常是该业主越接到更多家中介陆续来电谈价格、就越觉得自己的房子很好卖，于是不断提价。出现这种报价不断跳涨、而客户只有一个或少数个的情形，完全是这类客户勤快过头了。虽然房价长期还会涨，但在能省几万甚至十几万的原价上没有果断下定，白忙一圈后，这笔费用凭空由于自己的过度勤快而从自己的钱袋里白白掏出去了。

有这种倾向的客户，应该避免该误区。前期做好挑选中介的工作，看房和谈价，交给您信任的已选中介，很多时候就能避免自己挖自己钱包的结果。

当前通胀加剧，市场上商品房房价日涨 （全国历史文化名镇枫泾镇二手房，得益于便捷的交通配套、沪浙苏三省交界的独特地理环境及发展空间，镇区10年以内房龄成熟小区房价已达单价人民币7000元/平方米左右），看房客户备受困扰的成交房价，直接反作用影响着房地产市场。

通常客户都会从多个来源搜集相似房源的价格做比较，也经常有客户向缘丞反馈：为何缘丞提供的房源报价或近期成交价，都比其他来源的价格低？

回答这类问题很简单。

缘丞房产所在的房地产经纪行业，应当且主要是居间提供媒介成交行情价格及交易机会的。在居间介绍的业务中，提供的参考价格及建议的真实性，是首要的能促成双方客户交易的前提基础。

在实务中，缘丞员工每天都经历着各种沟通对象对于挂牌价或行情价的喧嚣杂音，而我们始终坚持以真实的交易价格结合每一宗房地产具体的坐落、位置、朝向、状况、房龄、配套、区域规划等为市场提供价格参考。

缘丞一贯建议诚意出售的业主谨慎定价，也一贯建议诚意购房的客户权衡各房源的细节比较、加权得出对意向房源的价格把握范围，在此基础上的真实成交反馈给市场后来者的价格也是透明真实合理的。

同时我们也建议购买住宅的客户咨询房地产评估机构，一般房贷银行及相关的评估机构都将一宗具体坐落地址的存量（二手房）住宅房地产价格按市场成交价的80%至85%作价评估；而存量商业房地产的评估价值更接近于真实价值或真实交易价格。因此评估渠道的价格信息也较能准确地反映市场价格行情。您尽可以将评估价除以上述折旧风险控制系数，将所得房价与缘丞提供给您的参考价格做比较，应该是基本上一致的、但确实会比其他价格来源的数目要低。

更多上海二手房交易相关信息，请参考：缘丞房产网站 > 常见问题

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