稳定房价须靠增加房源供应及调节收入

最近中国境内出现一个宏观经济中调控房地产市场的新词，“房价控制目标”，因为十几亿农民几乎没听说过“税收控制目标”、“油价控制目标”、“物价控制目标”、“地价控制目标”，所以横空出世的“房价控制目标”非常新颖，吸引眼球之余，空洞的概念和模凌两可的表述却被同样十几亿农民寄予了不适当的房价下跌的厚望。

与房价有关的重要经济及价格数据有如下几种：地价、收入、市场供求量或比值。

我们试着在此各地政府解读和实施调控政策出台“房价控制目标”都在为难的关键时刻，粗略地来分解这几种数据，量体裁衣，与自己的购房能力及周围的房地产市场环境比一比。

常见地产数据：

• 地价：截至2010年12月，长三角上海远郊及江浙二三线地级市县政府成交住宅用地出让价最少在240万～250万元人民币/亩，除以每亩666.67平米，很容易得出容积率设为1.0的住房楼板价=每平米住宅用地出让基准地价=2400000/666.67=3600元/平米，而同期长三角平均住宅地价为7334元/平米；占比：早在2010年初统计2009年长三角主要城市地价时，上海市住宅房价中地价占比已高达47.36%，得益于宏观调控、特别是房地产用地市场调控，该占比正在稳步攀升中；
• 建安：截至2011年3月，沿海一二三线城市商品住房大致的建安成本：高层2500元/平米（可联系佳田苑开发商及承建商确认）、多层2000元/平米、低层包括别墅1800元/平米；
• 税费：占一手房价的30~40%，参考房地产专业人士任志强先生给出的清单。

2010年上海市职工平均工资为3896元/月，相当于上海最便宜的住宅每平米地价，较上年同比增长9.3%，预计2011年至2015年间将有更快增长。

需要指出的是：平均工资只适用于低收入人群，该部分人群属于缺失良久的政府提供保障房保障的范围；中等收入人群适用的工资中位数，适用于推算商品房价及承受能力，反而没有哪个政府部门在公布。

可以确定的是，枫泾镇域范围内的所有企事业单位，几乎肯定没有2009年上海市统计年鉴公布的在岗职工平均工资比如下三个行业收入更高的大量中低收入群体：

• 信息传输：年平均工资116635元人民币；
• 金融业：年平均工资143010元人民币；
• “其他单位”类型的社会保障业：年平均工资159143元人民币

（未完待续）

目前（2011年3月28日），枫泾商品住房供应：

• 一手房：佳田苑140套、包括140平米以上116套；
• 二手房：缘丞房产市场监测80套挂牌出售；

（待续）